El Área de Urbanismo y Equipamientos ha sacado adelante el proyecto de la Modificación Aislada 176 del Plan General de Ordenación Urbana de Zaragoza, relativa a las condiciones para la transformación en viviendas de locales comerciales y otras condiciones de intervención en suelo urbano consolidado. La Comisión municipal del ramo ha aprobado sin ningún voto en contra y con carácter definitivo el expediente en el que, tal y como han señalado los distintos grupos municipales, hay un “excelente trabajo” de los funcionarios del Ayuntamiento por ser “técnicamente impecable”.
De esta manera, y a falta de su último trámite con la aprobación final en sesión plenaria el próximo 24 de febrero, los locales en desuso podrán destinarse a usos culturales, comunitarios o de espacios de creación; también como estacionamiento de automóviles y vehículos de movilidad personal (bicicletas, patinetes con motor…) en zonas densificadas donde las viviendas construidas no siempre cumplan con la dotación mínima de estacionamiento; para almacenes compartidos para distribución de mercancías o última milla; e incluso reconvertirlos en viviendas con plenas garantías de habitabilidad.
La propuesta de Urbanismo ha recibido distintas alegaciones que la semana pasada se estudiaron e incorporaron junto a los grupos municipales, con quienes se ha contado para moldear la propuesta final con “el objetivo de alcanzar el máximo consenso posible, ya que los proyectos de ciudad exigen la implicación de todos y deben trabajarse desde el diálogo”, ha apuntado el consejero Víctor Serrano. “Esta modificación ha generado una buena acogida, tanto en la aprobación inicial como en la fase de alegaciones. Y, de hecho, las Juntas de Distrito, a las que remitimos el proyecto, no han apuntado alegaciones de calado a este expediente”, ha resumido Serrano.
El principal debate ha surgido entorno a la malla básica de la ciudad (principales calles de la ciudad de intensiva circulación y que deben tener una vigilancia y una dedicación específica), en la que no se permite esta conversión de locales. “Este expediente nace con la voluntad de que sea una herramienta transformadora, pero hay que delimitar mejor y actualizar la malla básica”, ha explicado el consejero. “Por parte del Área de Movilidad se está trabajando en una redacción para redefinir y actualizar la malla básica de la ciudad. Cuando esté, desde el Área de Urbanismo podremos definir con todos los grupos municipales de manera más certera esta herramienta de planeamiento que es la modificación 176”, ha adelantado Serrano.
HERRAMIENTA DE MEJORA URBANÍSTICA
“La abundancia de locales en desuso, a veces durante mucho tiempo y sin expectativas de nueva ocupación, produce un declive de la vitalidad y el atractivo de las calles y un deterioro de la escena urbana, y supone también un despilfarro del patrimonio edificado que la ciudad no se puede permitir”, ha incidido Serrano. “Debemos aprovechar los edificios existentes en el suelo urbano y acomodarnos a las cambiantes exigencias del mercado y de la normativa para mantenerse en uso”, ha apuntado el consejero de Urbanismo.
Serrano ha felicitado a los técnicos municipales del Área porque “no es sencillo abrir el planeamiento urbanístico para que los locales tengan otros usos y que a la vez se mantenga el máximo rigor en la defensa del interés púbico para que no se caiga en cuestiones como la infravivienda”.
“No vamos a tener un cambio radical en la ciudad”, ha reconocido el consejero, “pero estamos dando un buen paso en la correcta dirección”. “El planeamiento urbanístico es una herramienta y lo que hacemos ahora es dotarnos de ella. Las posibilidades de intervención son adecuadas, pero no podemos fiar toda la transformación de la ciudad a la iniciativa privada ni la pública por sí solas”, ha apuntado Serrano, para quien la aprobación supone “dotar a muchos locales y vecinos la posibilidad de adecentar sus edificios y mejorar la escena urbana de nuestra ciudad”.
VIVIENDAS EN LOCALES
Una parte sustancial de la propuesta elaborada por Urbanismo se refiere a la transformación en viviendas de locales desocupados en planta baja. Se excluyen los locales situados en calles de la malla básica o que lo prohíban sus planes especiales de ordenación de la actividad comercial. En particular, se denegará la transformación cuando el local linde con discotecas, bares con música, pubs u otros locales dedicados a actividades especialmente molestas para las viviendas
Los locales deberán haber estado sin actividad un mínimo de 36 meses anteriores a la solicitud del cambio de uso y una altura mínima de 2,5 metros. Y, aunque la normativa concede cédulas de habitabilidad con 37 metros cuadrados, no podrán acogerse a esta modificación los que no tengan mínimo 45 metros cuadrados útiles (55 m² si hablamos de varias viviendas a partir de plantas bajas superiores a 140 m²). Además, para valorar la viabilidad o adecuación de la entrada a las nuevas viviendas, se tendrán en cuenta las condiciones físicas del zaguán general existente, la admisión de dicho acceso por la comunidad de propietarios y las características del entorno urbano y edificado. No se aceptará el acceso a una vivienda por otra vivienda o por un local de distinto uso.
Además de satisfacer las condiciones de ventilación e iluminación natural exigidas por la normativa genérica, las cocinas de las nuevas viviendas contarán con un sistema adecuado de extracción forzada de humos y gases, que asegure que no se causan perjuicios a los demás departamentos del edificio ni a los espacios exteriores de uso público o colectivo. Dicho sistema dispondrá de un extractor mecánico conectado a un conducto vertical independiente con salida a cubierta o parte superior del edificio. Y cuando, a juicio del Ayuntamiento, sea necesario realizar las salidas de humos de combustión de calderas y calentadores de gas por fachadas o patios comunes, cumplirán las especificaciones técnicas establecidas por la normativa de aplicación. Se utilizarán calderas estancas o de cualquier otro tipo admitido por la normativa sectorial.
Desde Urbanismo, ha señalado el consejero de Urbanismo, Víctor Serrano, “hemos prestado un especial interés en evitar la posibilidad de que las expectativas de uso residencial eleven el precio de los locales, dificultando aún más el mantenimiento de la actividad comercial, o el entremezclamiento desordenado de viviendas y usos comerciales u hosteleros en las mismas calles, con los consiguientes perjuicios mutuos”. Para evitar estos efectos, la modificación 176 propone un plazo mínimo de desocupación de un local existente para admitir su transformación en vivienda; se han incluido normas de incompatibilidad entre usos, prohibiendo por ejemplo las nuevas viviendas en zonas declaradas saturadas; y se ha desarrollado un catálogo de calles y plazas (por ejemplo, en la malla básica) en las que no se admite esa transformación, bien para preservar su actual dedicación comercial, bien por entenderse que no reúnen condiciones idóneas para el uso residencial de la planta baja por razones de ruido, excesivo tráfico rodado, etc.
NUEVOS PLANTEAMIENTOS
Asimismo, la propuesta de modificación 176 del PGOU contempla “otras medidas para facilitar la revitalización de barrios consolidados de la ciudad en futuros planes de desarrollo o en la gestión municipal cotidiana”, ha explicado el consejero Víctor Serrano. Por ejemplo, contempla el acondicionamiento de locales de planta baja como estacionamiento de bicicletas y otros vehículos de movilidad personal, reduciendo la presión sobre las aceras y favoreciendo que su número aumente sin conflictos con el uso peatonal de estas.
A todo esto se suman otras posibilidades, como que en las áreas urbanas con déficit de plazas privadas de estacionamiento, los procedimientos aplicados hasta ahora para la instalación de ascensores amparen aumentos de superficie construida destinados a nuevos estacionamientos para residentes en el propio edificio o en sus inmediaciones. Esto permitirá retirar vehículos permanentemente estacionados en la vía pública y ganar espacio para el uso peatonal. De igual modo, podrán superarse los límites actuales de aprovechamiento para la mejora de la eficiencia energética de los edificios.
Además, esta propuesta de modificación planteada por Urbanismo también incluye poder dar a parcelas de suelo urbano consolidado la calificación de Vivienda de Protección Pública, hasta ahora empleada sólo en zonas de nueva urbanización, o la de terreno de titularidad pública con transmisión del derecho de superficie, lo que permitiría a la Administración mantener la propiedad del suelo aun cuando enajene el suelo a particulares o a otras administraciones, siempre, en este caso, con retorno del suelo con todo lo construido al cabo del plazo fijado.
Por último, la propuesta incluye otras normas para facilitar al Ayuntamiento la obtención de suelo en zonas consolidadas, con destino que el planeamiento podrá dejar abierto a futuros espacios libres, zonas verdes, equipamientos o viviendas públicas de alquiler. Esto permitirá que en determinados barrios se califiquen suelos destinados a esos fines cuando surja la oportunidad -por ejemplo, en solares de larga duración o en construcciones abandonadas y problemáticas adecuadamente situadas-, reservándose para un momento posterior la decisión sobre su destino definitivo. Se regula además un nuevo tipo de dotación de reserva que el Ayuntamiento podrá reordenar luego mediante un sencillo estudio de detalle que delimite, en su interior, porciones destinadas a espacios libres, equipamientos, viario e incluso viviendas públicas de alquiler.